Korte forklaringer af de vigtigste begreber i BoligInvest — fra ROIC og cashflow til realkredit og exit yield. Søg eller scroll ned for at finde et bestemt ord.
ROIC (Return on Invested Capital) fortæller dig, om dine penge havde det bedre i denne ejendom end et alternativ som en indeksfond. Tallet måler den samlede værdistigning af din egenkapital: resultat efter skat, afdrag og forventet værdistigning — divideret med den egenkapital, du har bundet i købet.
ROIC = egenkapitalsforøgelse ÷ egenkapitalLæs dybere →
Cashflow er den frie likviditet — de kroner der faktisk er dine at bruge hver måned. BoligInvest trækker afdrag fra, selvom afdrag bygger din formue, fordi cashflow måler hvad der ryger ind på kontoen nu. Negativt cashflow betyder, at du skal lægge til hver måned.
Årligt cashflow = resultat efter skat − afdragLæs dybere →
Cash-on-Cash (CoC) svarer til: hvor mange kroner får jeg tilbage i kontanter for hver krone jeg investerede? Nævneren er din samlede udbetaling: egenkapital plus handelsomkostninger og renovering. Det er et ærligt tal, fordi det kun kigger på kontanter — ikke værdistigning eller afdrag.
Cash-on-Cash = årligt cashflow ÷ (egenkapital + handelsomkostninger + renovering)Læs dybere →
Afkastkrav er det afkast du forventer af nettolejen i forhold til købsprisen — uden at tage finansiering med i betragtningen. Jo højere afkastkrav, jo lavere pris er du villig til at betale for samme leje. I prisberegneren bruges afkastkravet til at regne kapitalbehovet baglæns fra lejen.
Afkastkrav = nettoleje ÷ købspris
Exit yield er det afkast en køber forventer ved salg. Hvis nettolejen er 200.000 kr. og exit yield er 5 %, antager prognosen en salgspris på 4 mio. kr. (200.000 ÷ 0,05). Et lavere exit yield betyder højere forventet salgspris — og omvendt.
Salgspris ≈ nettoleje ÷ exit yield
Vurderingen er en hurtig opsummering. En deal er dårlig hvis cashflow er negativt eller ROIC er under 1 %. Den er god hvis cashflow er positivt og ROIC mindst er 5 %. Alt derimellem er et grænsetilfælde — dealen kan stadig give mening, men den kræver ekstra opmærksomhed.
Læs dybere →Nettoleje (NOI — Net Operating Income) er det beløb ejendommen tjener, før du betaler renter, afdrag og skat. Det er leje efter fradrag for tomgang, administration, vedligehold, forsikring, ejendomsskat og andre driftsomkostninger. Det er grundlaget for næsten alle afkastberegninger.
Nettoleje = effektiv leje − driftsomkostningerLæs dybere →
NOI står for Net Operating Income og er det samme som nettoleje: indtægter minus tomgang minus drift, før finansiering og skat. I BoligInvest vises tallet som nettoleje, men begrebet dukker op i internationale artikler og lånedokumenter.
NOI = effektiv leje − driftsomkostninger
Tomgang er procentdelen af året, hvor du ikke modtager fuld leje — enten fordi lejemålet er tomt, eller fordi der er kortere opsigelsesperioder mellem lejere. 5 % tomgang betyder, at du regner med at modtage 95 % af den fulde årsleje.
Effektiv leje = årsleje × (1 − tomgang)
Effektiv lejeindtægt er den leje du realistisk forventer at modtage, når tomgang er trukket fra. Den beregnes automatisk ud fra månedlig leje og tomgang. Driftsomkostninger og finansiering trækkes først bagefter.
Effektiv leje = årsleje × (1 − tomgang)
Driftsomkostninger er de løbende udgifter der følger med at eje og udleje ejendommen. De trækkes fra lejeindtægten, før nettoleje og afkast beregnes. I BoligInvest opdeles de i administration, vedligehold, forsikring og ejendomsskat — men du kan samle dem i hver post, som det passer din deal.
Drift / md = administration + vedligehold + forsikring + ejendomsskat
Administration dækker det, der skal til for at holde ejendommen kørende som udlejning — uanset om du gør det selv eller bruger en administrator. Det er ikke renovering eller reparationer (det hører under vedligehold). Angiv et realistisk månedligt beløb; tomme felter giver et for optimistisk nettoleje.
Typisk inkluderer
Vedligeholdelse er de udgifter du forventer løbende for at holde ejendommen i stand: maling, reparationer, hæk, tag, VVS og lignende. Det er ikke engangsrenovering ved køb (det ligger under Renovering). Mange investorer afsætter 5–10 % af lejen eller et fast beløb pr. m².
Typisk inkluderer
Her indgår de forsikringer du betaler som ejer/udlejer af bygningen. Lejerens indboforsikring hører ikke med. Beløbet er ofte årligt i virkeligheden — del med 12 for månedligt felt.
Typisk inkluderer
Ejendomsskat (grundskyld) er den årlige skat du betaler af ejendommens vurderede grundværdi. Beløbet finder du på ejendomsvurderingen eller i salgsopstillingen. Indtast den månedlige andel (årligt beløb ÷ 12).
Typisk inkluderer
Egenkapital er dit eget indskud i ejendommen. Det er typisk udbetalingen plus advokat, tinglysning og andre handelsomkostninger du betaler kontant. Jo mere egenkapital, jo lavere gæld — men også lavere gearing og potentielt lavere afkast på de investerede kroner.
Egenkapital = købspris − realkredit − banklån − sælgerfinansiering
Realkreditlån udstedes af realkreditinstitutter og finansieres via obligationer. De har typisk lavere rente end banklån, men kræver pant i ejendommen. For private udlejningsejendomme er belåningsgrænsen normalt 80 % af købsprisen. Rente og bidragssats behandles separat i BoligInvest.
Typisk inkluderer
Rente er den pris du betaler for at låne penge. For realkredit er det kuponrenten på den underliggende obligation. For bank- og sælgerlån er det den aftalte lånerente. BoligInvest kan hente den aktuelle realkreditrente fra Danmarks Statistik — bidragssatsen kommer oveni.
Læs dybere →Bidragssatsen er ikke den rente obligationsejerne får. Det er realkreditinstituttets betaling for at stå for lånet, indfrielse, opkrævning og administration. Den lægges oven i kuponrenten og giver din effektive realkreditrente. Instituttet kan ændre bidragssatsen med varsel — den følger ikke automatisk renten.
Typisk inkluderer
Kontant behov er det samlede beløb du skal have til rådighed kontant, når du køber. Det inkluderer udbetaling (egenkapital), advokat, tinglysning, stempelafgift og eventuel renovering. Det er nævneren i cash-on-cash-beregningen.
Kontant behov = egenkapital + handelsomkostninger + renovering
Handelsomkostninger er alt det, du betaler for at gennemføre købet, ud over selve købsprisen. De er engangsudgifter: de påvirker dit kontantbehov og cash-on-cash, men ikke dit løbende cashflow. Læg kurstab og kursskæring fra realkredit hertil, hvis de ikke er finansieret.
Typisk inkluderer
Realkredit dæker typisk op til 80 % af købsprisen. Resten finansieres med egenkapital og eventuelt et banklån (restfinansiering). Banklån har ofte højere rente end realkredit og kortere løbetid. I modellen betaler bank og sælger kun kuponrenten — uden bidragssats.
Typisk inkluderer
Sælgerfinansiering betyder, at sælger selv udlåner en del af købesummen. Du betaler renter og afdrag til sælger efter aftale. Det tæller som gæld i modellen, men er ofte dyrere end realkredit. Bruges som supplement, når du vil minimere egenkapitalen ved købet.
Typisk inkluderer
Løbetid er antallet af år realkreditlånet er sat op til (fx 30 år). Det bestemmer, hvor hurtigt gælden afdrages via annuitetsplanen. Længere løbetid giver lavere månedlig ydelse, men mere samlet rente over tid.
Typisk inkluderer
Renovering er det, du forventer at bruge med det samme efter overtagelse: nyt køkken, bad, gulve, el-opdatering osv. Det er engangsomkostning og indgår i dit kontantbehov og cash-on-cash — ikke i månedlig drift.
Typisk inkluderer
Deposita (forudbetalt husleje) er penge sælger allerede har modtaget fra lejere, som du overtager ved køb. Det reducerer den reelle pris du betaler, fordi du ikke får den lejeindtægt selv. Bruges i afkastkrav-beregneren til at justere kapitalbehovet.
Typisk inkluderer
Opsparet vedligehold er et beløb sælger har afsat til fremtidige reparationer (fx på vedligeholdelseskonto). Det trækkes fra købsprisen i prisberegneren, fordi du overtager den opsparing — ligesom deposita. Det er ikke det samme som løbende vedligehold i drift.
Typisk inkluderer
Marginal skattesats er den procent du betaler i skat af ejendommens overskud (nettoleje minus renteudgifter). Standard er 22 % (kapitalindkomst). Skatten reducerer dit cashflow, men renteudgifter trækkes fra først — så højere gæld kan give lavere skat.
Skat = max(0, nettoleje − rente) × skattesats
Typisk inkluderer
Inflation er din antagelse om, hvor meget priser generelt stiger pr. år. I porteføljeprognosen kan den påvirke leje, drift og værdier over tid. Standard er 2 %. Påvirker ikke deal-analysens år-1 tal direkte.
Typisk inkluderer
Værdistigning er din antagelse om, hvor meget ejendommens værdi stiger pr. år. Den indgår i ROIC og egenkapitalsforøgelsen, men ikke i cashflow — fordi værdistigning er et papirgevinst-tilskud, ikke kontanter på kontoen. Standardantagelsen er 2 %, men du kan justere den pr. deal.
Værdistigning = købspris × værdistigningsrate
Egenkapitalsforøgelse måler den samlede nettoformuevækst fra ejendommen. Den består af resultat efter skat (cashflow plus afdrag) og forventet værdistigning. Dashboardet viser komponenterne hver for sig, så du kan se hvad der driver væksten.
Egenkapitalsforøgelse = resultat efter skat + afdrag + værdistigningLæs dybere →
Net worth (nettoformue) er ét samlet tal for din økonomi. I BoligInvest er det summen af nettoformuen i dine ejede ejendomme plus værdien af dine øvrige aktiver (kontanter, værdipapirer osv.) minus gæld. Det giver et overblik over den samlede formue, ikke bare én deal.
Net worth = Σ (ejendomsværdi − gæld) + Σ (aktiver − gæld)
Passiv indkomst er penge der kommer ind uden at du bytter timer. I BoligInvest bruges begrebet om lejeindtægt fra dine ejendomme. Når du markerer en deal som ejet, kan dens månedlige cashflow automatisk tilføjes til dit personlige budget under passiv indkomst.
Pris pr. kvadratmeter er købsprisen divideret med det samlede boligareal. Det gør det nemmere at sammenligne ejendomme af forskellig størrelse. På deal-siden vises leje pr. m² som supplerende info under kortet.
Pris pr. m² = købspris ÷ boligareal