Sådan læser du en realkreditoplysning uden at falde i søvn

Et lånetilbud fra et realkreditinstitut er skrevet til Finanstilsynet og dit institut — ikke til dig. Det er derfor det fylder 30 sider, hvoraf kun fire tal reelt flytter dit månedlige cashflow. Dem gennemgår vi her.

Realkreditlån i Danmark er reguleret af realkreditloven (LBK nr. 959 af 21/08/2019), der blandt andet sætter et maksimalt belåningsgrundlag på 80 % af ejendommens markedsværdi for private boliger. Det er rammen. Resten af tilbuddet er de omkostninger der afgør om lånet rent faktisk giver dig et positivt cashflow.

De fire tal der faktisk betyder noget

Når jeg modtager et lånetilbud, kigger jeg først og fremmest efter fire nøgletal. Alt andet kan vente til efter kaffen.

1. Nominel rente (kuponrente på obligationen).
2. Bidragssats (instituttets margin oveni).
3. Kursskæring og kurstab (det du taber ved at hjemtage lånet).
4. Refinansieringsprofil (hvornår og hvordan renten skifter).

Instituttet kalder dem tilsammen for ÅOP, men ÅOP er et gennemsnit over lånets løbetid. For en investeringscase er det de fire komponenter hver for sig, der bestemmer om casen holder — især når renten bevæger sig.

Bidragssats — den skjulte rente

Bidragssatsen er ikke en del af kuponrenten på obligationen. Det er instituttets egen betaling for at stå for lånet, og den trækkes oveni den rente du betaler til obligationsejerne. For en udlejningsejendom ligger den typisk mellem 0,5 % og 1,5 % afhængigt af belåningsgrad (LTV) og om ejendommen klassificeres som privat eller erhverv.

To ting du bør vide om bidragssatsen:

• Den kan ændres af instituttet med tre måneders varsel. Det står i din lånedokumentation, og det er sket flere gange i nyere tid — senest i større omfang i 2016.
• Den følger ikke renten. Når Nationalbanken sætter renten ned, følger kuponrenten på obligationerne med. Bidragssatsen gør ikke nødvendigvis det samme.

Det er netop derfor, jeg i BoligInvest har valgt at behandle rente og bidragssats som to separate felter. Hvis du lægger dem sammen i ét felt, kan du ikke længere skille effekten af en rentestigning fra en bidragsstigning — og de to har forskellige sandsynligheder.

Kursskæring og kurstab

Kursskæring er den kurs-margin instituttet tager, når de konverterer mellem kontantlån og obligationskurs. Den ligger typisk mellem 0,10 og 0,30 kurspoint, afhængigt af lånetype og institut. På et lån på 2 mio. kr. er det altså 2.000-6.000 kr., der bliver til luft i det øjeblik du hjemtager lånet.

Kurstabet er en beslægtet, men anden post: hvis obligationen ligger under kurs 100 på hjemtagelsesdagen, får du færre kroner udbetalt end det pålydende lån. Instituttet giver dig et "kurssikringstilbud" for en given periode — det er typisk gratis i kortere perioder og mod et gebyr i længere.

I en cash-on-cash-beregning hører begge poster til under handelsomkostninger, ikke under rente. Det er vigtigt, fordi de er engangsomkostninger: de forringer cash-on-cash, men de påvirker ikke dit løbende ROIC.

Refinansieringsrisiko

Fastforrentede lån har ingen refinansieringsrisiko — renten står fast i hele løbetiden, og du kan konvertere på kurs 100 ved renteændringer. Det er hele pointen med produktet.

FlexLån og variabelt forrentede lån har til gengæld en refinansieringscyklus, der er værd at forstå:

• F-kort / F1: refinansieres typisk hvert kvartal eller år. Den billigste nominelle rente i normale markeder — men også den største rentefølsomhed.
• F3: rente fastlåst i tre år, refinansieres så. Den "almindelige" default for investeringscases.
• F5 / F10: lang fastlåsning, mindre rentefølsomhed, typisk højere bidragssats.

En praktisk regel: et cashflow der kun er positivt med F1-rente og ikke med en tænkt F3-rente om to år er ikke et positivt cashflow. Det er en forhåbning. Brug BoligInvest til at indtaste den rente, du realistisk forventer i den næste refinansieringsperiode — ikke kun dagens.

Sådan bruger du det i BoligInvest

I wizardens "Finansiering"-step er der to felter: rente (kuponrenten på obligationen) og bidragssats (instituttets margin). Begge indtastes i procent af restgælden om året. Modellen lægger dem sammen, når den regner på realkreditdelen — men holder dem adskilt, så du kan stress-teste hver for sig.

Bank- og sælgerfinansiering har ikke en bidragssats, så der indtaster du kun renten. Handelsomkostninger (inkl. kursskæring og kurstab) lægger du under "Engangsudgifter" — de indgår i cash-on-cash-beregningen, men ikke i det løbende cashflow.

Du kan hente den aktuelle realkreditrente ind direkte fra Danmarks Statistik med et klik ("Hent aktuelle satser"). Det giver dig udgangspunktet — men den reelle stresstest er at taste en realistisk F3-rente om to år ind og se, hvad der sker med dit ROIC.