Q1 2026 — hvad en udlejningsinvestor bør kigge efter lige nu

Forårets markedskommentarer er fulde af overskrifter om "boligmarkedet" som om det var ét marked. Det er det ikke. Der er ét marked for ejerlejligheder i København, et andet for parcelhuse på Sjælland, og et tredje — det, der reelt interesserer en udlejningsinvestor — for små etageejendomme og ejerlejligheder i udlejningstilstand. Her er de fire kilder jeg selv kigger på, og hvordan jeg bruger dem i BoligInvest.

De fire datakilder jeg faktisk bruger

• Danmarks Statistik, DNRNURI — effektiv rente og bidragssats på realkreditudlån til husholdninger. Det er den samme tabel, BoligInvest selv trækker fra, når du klikker "Hent aktuelle satser".
• Finans Danmark, Boligmarkedsstatistikken — kvartalsvise tal for salgspriser, liggetider og udbudsstatistik, opdelt på ejer-, fritids- og andelsboliger.
• Danmarks Statistik, EJ14 / BOL101 — prisindeks for enfamiliehuse og ejerlejligheder med historik tilbage til 1992. Godt til langtidskalibrering af værdistigning.
• Huslejenævnenes afgørelser — hvis du udlejer en reguleret lejlighed, er det her, loftet for dine fremtidige huslejer sættes.

Forskellen mellem en seriøs markedskommentar og en upåfaldende LinkedIn-post er oftest, at den første citerer præcis hvilken tabel og hvilken periode tallene kommer fra. Det er også den nemmeste måde at sortere vandet fra manden på.

Renten: hvor i cyklussen er vi?

Den effektive realkreditrente for husholdninger er den mest direkte linje mellem pengepolitik og dit cashflow. Når du ser tallet bevæge sig med 25 bp, betyder det ~500 kr. om året pr. mio. kr. i realkreditgæld — før bidrag, før skat, før afdrag. Det lyder lidt, men over en portefølje på 10 mio. kr. er det 5.000 kr. om året, der skifter fortegn på dit cashflow.

Det, jeg selv gør: jeg kigger mindre på niveauet af renten og mere på spredningen mellem F-kort, F3 og 30-årig fast. Når spredningen er smal, bliver fast rente billigere som forsikring; når den er bred, bliver F3 en reel besparelse, men med en reel risiko. BoligInvest lader dig taste den rente ind, du forventer ved næste refinansiering — brug det.

Lejen: hvad siger loven og indekseringen?

Siden 1. juli 2022 er lejelovgivningen samlet i én lejelov (LBK nr. 341 af 22/03/2022). Reglerne for, hvor meget huslejen må stige, afhænger af hvornår ejendommen er taget i brug:

• Ejendomme ibrugtaget efter 31. december 1991 — fri lejefastsættelse ved indflytning (§ 19, stk. 2). Regulering sker herefter typisk efter nettoprisindekset, hvis det er aftalt i kontrakten.
• Ældre ejendomme i regulerede kommuner — omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi, ofte med nævnsafgørelser som referencer.
• Småhuse (≤ 6 beboelseslejemål) — egne regler, typisk "det lejedes værdi" sammenlignet med lignende lejemål.

Det, der ofte overses i markedsrapporter, er at indekseringen af lejen ikke nødvendigvis følger de priser, som nyudlejninger sker til. Et marked hvor udbudslejen stiger 5 %, men hvor din bestående lejer kun må få en stigning efter nettoprisindekset, er ikke et marked, hvor din topline vokser 5 %.

Udbud og liggetid: den vigtigste oversete indikator

Pris er den sidste indikator der flytter sig. Før priserne rykker, rykker liggetider, antallet af udbud og antallet af prisnedslag pr. annonce. Finans Danmarks kvartalsstatistik viser det på makroniveau; Boligsiden og lignende portaler viser det lokalt.

En praktisk tommelfingerregel for investeringsejendomme: hvis den gennemsnitlige liggetid for sammenlignelige ejendomme i området er steget mere end 30 % over to kvartaler, uden at priserne endnu er justeret, er sælgerne typisk bagefter. Det er det vindue, hvor rigtige deals opstår.

Sådan stress-tester jeg porteføljen i dag

Hver måned kører jeg tre scenarier på porteføljesiden i BoligInvest:

1. Rente + 1 procentpoint ved næste refinansiering, bidragssats uændret.
2. Tomgang fra dagens niveau til 8 % på alle ejendomme.
3. Værdistigning 0 % de næste 3 år i stedet for default-2 %.

Hvis alle tre scenarier stadig giver et positivt cashflow på hele porteføljen, sover jeg godt. Hvis bare ét af dem tipper cashflowet negativt, er det et signal om, at en konkret ejendom skal enten refinansieres, sælges, eller lejereguleres så hurtigt, loven tillader.